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Zeitenwende im Gewerberaummietrecht
Für Mietverhältnisse mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr ist gesetzlich geregelt, dass diese in schriftlicher Form geschlossen werden müssen. Für die Einhaltung der Schriftform ist es erforderlich, dass alle wesentlichen Inhalte des Mietvertrags schriftlich und mit den tatsächlichen Verhältnissen übereinstimmend wiedergegeben werden. Wird ein Mietvertrag nicht schriftformgerecht geschlossen oder ist die Schriftform aufgrund nachträglicher Änderungen nicht mehr gewahrt oder wird der Mietvertrag anders gelebt als schriftlich vereinbart, so gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Dies bedeutet, dass jede Vertragspartei das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von ca. sechs Monaten ordentlich kündigen kann – auch vor dem Ende einer ursprünglich vereinbarten langjährigen Laufzeit.
In der Vertragspraxis wird diesem Umstand seit vielen Jahren durch die Verwendung sogenannter Schriftformheilungsklauseln begegnet. Tausende Gewerberaummietverträge enthalten solche Klauseln, in denen sich die Parteien verpflichten, etwaige Verstöße gegen die Schriftform zu heilen und einen Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen. Im Jahr 2014 hatte sich der Bundesgerichtshof mit einem Teilaspekt befasst und die Bindung eines Erwerbers der Immobilie an solche Klauseln verneint. Die generelle Frage nach der Wirksamkeit solcher Schriftformheilungsklauseln war aber bislang noch nicht höchstrichterlich geklärt. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) wurde deshalb von Praktikern seit Jahren herbeigesehnt. Diese Entscheidung liegt jetzt vor. Allerdings mit einem unerwarteten Ergebnis.
Der BGH hat mit dem erst kürzlich veröffentlichten Urteil vom 27. September 2017 (Az. XII ZR 114/16) entschieden, dass solche Schriftformheilungsklauseln mit zwingenden gesetzlichen Vorschriften unvereinbar und daher stets unwirksam sind.
Bedeutung für die Praxis: In Zukunft wird das Augenmerk wieder verstärkt auf die Einhaltung der mietvertraglichen Schriftform gelegt werden müssen. Mehr denn je muss ab sofort auf die Einhaltung der Schriftform, insbesondere bei nachträglichen Vertragsanpassungen, sowie auf eine saubere Vertragsdokumentation geachtet werden. Nur so kann die Gefahr vermieden werden, dass sich eine Partei vor Ablauf einer vereinbarten Festlaufzeit einseitig vom Mietvertrag lösen kann. Auch bei Immobilientransaktionen im Zusammenhang mit langfristig vermieteten Immobilien dürfte sich der Prüfungs- und Gestaltungsschwerpunkt verschieben.
