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(Kein) Land in Sicht? Novelle des Baugesetzbuchs weiterhin in der Diskussion
Mit dem Entwurf eines „Baulandmobilisierungsgesetzes“ (Bundestags-Drucks. 19/24838) will die Bundesregierung die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum erleichtern. Dazu hat sie verschiedene Änderungen des Baugesetzbuchs (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) vorgeschlagen. Nach erster Beratung im Bundestag hat der Bundesrat zahlreiche Änderungsvorschläge abgegeben. Im Februar 2021 fand im Bauausschuss eine Expertenanhörung statt, die voraussichtlich zu Nachbesserungen führen wird. Unter anderem sind folgende Ziele bislang bekannt:
Befreiungen von Festsetzungen eines Bebauungsplans nach § 31 BauGB sollen allgemein wegen „Wohnbedürfnissen der Bevölkerung“ möglich sein. Im Außenbereich soll die Umnutzung von ehemals privilegierten landwirtschaftlichen Gebäuden zu Wohnungen erleichtert werden.
Die Ende 2019 abgelaufene Möglichkeit des § 13b BauGB, auf Außenbereichsflächen im beschleunigten Verfahren Wohnnutzungen zu planen, soll wieder eingeführt werden. Nach dem Entwurf kann ein Planaufstellungsverfahren bis zum 31. Dezember 2022 eingeleitet werden, wobei der Satzungsbeschluss bis zum 31. Dezember 2024 zu fassen ist. Dieses Instrument stieß schon in der Vergangenheit vielfach auf Interesse der Kommunen.
Geplant ist zudem eine Erweiterung des kommunalen Vorkaufsrechts für „Schrottimmobilien“ sowie eine Verlängerung der Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts von zwei auf drei Monate. Diese recht knappe Frist führt in der Praxis bislang in der Tat häufig zu Schwierigkeiten.
Am meisten umstritten erscheint die Einführung eines „Umwandlungsverbots“. Dadurch könnte die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einem strengen Genehmigungsvorbehalt unterworfen werden. Auf diesem Wege soll die Verfügbarkeit bezahlbaren Wohnraums sichergestellt werden. Ob und in welcher Form dieses Instrument letztlich eingeführt wird, ist aktuell kaum vorhersehbar.
Diskutiert wird außerdem, den Anwendungsbereich des von § 176 BauGB ermöglichten Baugebots für Gebiete mit dringendem Wohnbedarf zu erweitern. Mittels Baugebot können Gemeinden einen Grundstückseigentümer verpflichten, freie Flächen seines Grundstücks innerhalb einer bestimmten Frist mit Wohnungen zu bebauen.
Durch Änderung der BauNVO ist schließlich eine neue Gebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ geplant. Dort soll eine höhere Grundflächenzahl als in reinen oder allgemeinen Wohngebieten zulässig sein und das einvernehmliche Nebeneinander von Wohnen und (insbesondere landwirtschaftlicher) Gewerbenutzung im ländlichen Raum möglich sein.
Fazit
Der aktuelle Entwurf des Baulandmobilisierungsgesetzes enthält verschiedene Handlungsinstrumente, die es den Kommunen wesentlich erleichtern könnten, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Da die politische Diskussion bei weitem nicht abgeschlossen ist, bleibt aber abzuwarten, welche Änderungen letztlich beschlossen werden.
