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Die Elektromobilität kommt – Ladeinfrastruktur in Mehrfamilienhäusern und Mietobjekten
Mieter sollen einen Anspruch auf Zustimmung ihres Vermieters zur Aufstellung von sogenannten Wallboxen bei gemieteten PKW-Stellplätzen erhalten. Auch Wohnungseigentümer können dann von den übrigen Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen, dass sie solchen Maßnahmen zustimmen.
Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz betrifft auch die Elektromobilität
Der Bundestag hat am 17. September 2020 das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz beschlossen. Der vollständige, etwas sperrige Titel des Gesetzes lautet „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften." Er verrät, dass neben der Reform der Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) auch Regelungen zur Förderung der Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge beschlossen wurden. Der Bundesrat will sich am 9. Oktober mit dem Gesetz befassen. Stimmt er zu, entsteht gegenüber Wohnungseigentümern und Vermietern ein Anspruch auf die Erlaubnis der baulichen Maßnahmen, die zur Errichtung von Wallboxen erforderlich sind.
Nach dem geplanten § 20 Absatz 2 Nr. 2 WEG kann ein Wohnungseigentümer künftig die Zustimmung der übrigen Mitglieder einer WEG zu angemessenen baulichen Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Die Errichtung einer Ladestation in der Tiefgarage eines Mehrfamilienwohnhauses bedeutet regelmäßig einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum, etwa durch Änderungen in der Elektroanlage oder Wanddurchbrüche für die erforderlichen Kabel. Für den hierfür erforderlichen Beschluss der Eigentümergemeinschaft war bisher zumindest eine Drei-Viertel-Mehrheit nötig, so dass schon wenige Wohnungseigentümer solche Baumaßnahmen verhindern konnten.
Nun wird ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf die erforderliche Zustimmung begründet. Die Gemeinschaft kann dabei entscheiden, ob sie selbst die Baumaßnahmen beauftragt, oder dies dem einzelnen Eigentümer gestattet. Die Kosten der baulichen Änderung muss gemäß § 21 Absatz 1 WEG grundsätzlich der Eigentümer tragen, der die Baumaßnahme einfordert – es sei denn, die Maßnahme wird von einer Mehrheit der Wohnungseigentümer verlangt, dann kommt eine Teilung der Kosten in Frage. Der Anspruch besteht nur bei angemessenen baulichen Veränderungen und wenn die Wohnanlage nicht grundlegend umgestaltet wird, so dass schwerwiegende, sehr weitgehende Umbaumaßnahmen nicht verlangt werden können. Regelmäßig wird dies beim Einbau einer Wallbox aber nicht der Fall sein.
Zustimmungsanspruch auch für Mieter
Mit der Neufassung des § 554 BGB erhalten auch Mieter einen Anspruch gegen ihren Vermieter auf Zustimmung zur Errichtung einer Wallbox bei einem gemieteten Stellplatz. Die Kosten trägt dann der Mieter. Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn ihm die bauliche Veränderung auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Hier soll nach der Vorstellung des Gesetzgebers eine Abwägung im Einzelfall stattfinden, bei der auch Interessen anderer Mieter Berücksichtigung finden sollen. Der Umstand, dass sich der vermietete Stellplatz in einem Mehrfamilienhaus befindet, soll so lange eine Unzumutbarkeit begründen können, wie die Eigentümergemeinschaft der Baumaßnahme nicht zugestimmt hat. Der Vermieter ist aber wohl verpflichtet, seinen Anspruch gegen die anderen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zu der Baumaßnahme geltend zu machen.
Der Vermieter muss die baulichen Veränderungen nicht selbst durchführen, sondern muss sie nur dem Mieter gestatten. Entscheidet sich der Vermieter hingegen, selbst die Ladeinfrastruktur herzustellen – etwa, weil er sie dauerhaft in seinem Eigentum haben möchte –, wird der Mieter regelmäßig nicht darauf bestehen können, selbst die Maßnahmen durchzuführen.
Das Gesetz enthält keine Regelung zum Schicksal der Ladeinfrastruktur bei Ende des Mietvertrags. Werden keine Vereinbarungen getroffen, wird der Mieter daher von ihm vorgenommene Änderungen bei Vertragsende vollständig zurückbauen müssen. Der Mieter kann hier die Stellung einer Mietsicherheit anbieten, die dann bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen ist. Der Vermieter kann die Stellung einer Sicherheit hingegen nicht verlangen.
Die neuen Regelungen sollen nicht nur für Mieter von Wohnungen gelten, sondern auch für vermietete Geschäftsräume und Grundstücke. Ihre Geltung kann in Mietverträgen nicht ausgeschlossen werden.
Fazit
Stimmt der Bundesrat dem Gesetz zu, entsteht in Wohnungseigentumsgemeinschaften und in Mietverhältnissen ein grundsätzlicher Anspruch, dass die Einrichtung der Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge ermöglicht wird. Insbesondere Mieter werden sich aber gut überlegen, ob sie diesen Anspruch geltend machen, da sie alle Kosten – auch für den Rückbau am Ende – tragen müssen. Vereinbarungen mit dem Vermieter werden hier regelmäßig sinnvoll sein.
