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Auswirkungen einer Notlage in der Gasversorgung auf gewerbliche Mietverhältnisse
Die Bundesnetzagentur schätzt die Gasversorgung in Deutschland als stabil ein. Zugleich bezeichnet sie die Versorgungslage aber als angespannt und schließt Verschlechterungen nicht aus. Ein möglicher Ausfall der Gasversorgung kann auch Auswirkungen auf Mietverträge haben.
Der Vermieter muss grundsätzlich die Beheizung sicherstellen …
Ein Vermieter ist nach dem Gesetz verpflichtet, seinem Mieter den Mietgegenstand in einem Zustand zu überlassen, der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Er muss diesen Zustand während der Mietzeit auch aufrechterhalten. Hierzu gehört grundsätzlich auch die Beheizung bzw. die Beheizbarkeit der vermieteten Räume.
Liegt der Mietgegenstand in einem Objekt mit mehreren Nutzungseinheiten und wird er über eine gemeinsame (Zentral-)Heizung beheizt, muss der Vermieter während der Heizperiode für die Beheizung sorgen und dem Mieter Wärme zur Verfügung stellen. Dies umfasst auch die Beschaffung von Brennstoff durch den Vermieter.
Kann die Beheizung nicht gewährleistet werden, liegt grundsätzlich ein Mangel des Mietgegenstands vor, der den Mieter zur Minderung berechtigt. Dieser Minderungsanspruch besteht ohne Verschulden des Vermieters. Darüber hinausgehende Ansprüche auf Schadenersatz würden ein Verschulden des Vermieters voraussetzen, das sich bei einer allgemeinen Versorgungsnotlage wohl kaum begründen lässt.
Ob die Rechtsprechung auch bei einer Absenkung der Raumtemperaturen, wie sie teilweise gefordert wird, eine Mietminderung annehmen würde, ist unklar. Grundsätzlich kann auch eine Reduzierung der Heiztemperatur durch den Vermieter eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs darstellen. Denkbar wäre es aber, in der aktuellen Situation bei geringfügigen Absenkungen nur eine unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung anzunehmen, die keine Minderung begründet.
… wenn diese Pflicht nicht der Mieter übernommen hat
Wird hingegen ein Gesamtobjekt mit einer eigenständigen Heizungsanlage an einen einzigen Mieter vermietet, werden die Parteien in der Regel vereinbart haben, dass der Mieter selbst die Heizungsanlage betreibt. Der Vermieter muss dann allenfalls dafür sorgen, dass die Anlage technisch betriebsbereit ist. Auch soweit der Mieter Gas nicht nur zum Heizen benötigt, sondern für Produktionszwecke, wird er regelmäßig selbst die entsprechenden Versorgungsverträge abgeschlossen haben. Die Versorgung mit Brennstoff ist in diesem Fall Sache des Mieters, Versorgungsprobleme gehen zu seinen Lasten.
Wird der Mietgegenstand durch einen Contractor oder durch Fernwärme versorgt, ist entscheidend, ob den entsprechenden Versorgungsvertrag der Mieter selbst oder der Vermieter abgeschlossen hat. Nur im zweiten Fall kommen bei einem Ausfall der Wärmeversorgung Ansprüche gegen den Vermieter in Betracht.
Rechtsprechung zu flächendeckenden Versorgungsengpässen gibt es noch nicht
Sollte es zu echten Versorgungsengpässen kommen und die Bundesregierung die Notfallstufe des Notfallplans Gas ausrufen, kann sie Vorgaben zur Verteilung des vorhandenen Gases machen. Dabei sind bestimmte Verbrauchergruppen, etwa Wohnungen oder Krankenhäuser, bevorzugt zu beliefern. Auch für diesen Fall ist aber jedenfalls bisher keine besondere gesetzliche Regelung der Auswirkungen auf Mietverträge vorgesehen.
Die Rechtsprechung hat sich seit der Gründung der Bundesrepublik Deutschland noch nicht mit einer flächendeckenden Versorgungsknappheit befassen müssen. Sollte es tatsächlich zu einer solchen Störung kommen, könnten ähnliche Rechtsgedanken herangezogen werden, wie sie jüngst zu den Auswirkungen des Lockdowns aufgrund der COVID-19-Pandemie aufgestellt wurden. Sieht man in der Erwartung einer gesicherten Gasversorgung eine stillschweigend vorausgesetzte Geschäftsgrundlage des Mietvertrags, würden flächendeckende Versorgungsschwierigkeiten einen Wegfall dieser Geschäftsgrundlage darstellen. Daraus kann dann im Einzelfall – wenn ein Festhalten an den vertraglichen Regelungen für eine Partei nicht zumutbar wäre – ein Anspruch auf Vertragsanpassung folgen, der zu einer abweichenden Risikoverteilung führen kann.
Fazit
Die Bundesregierung hat alle Verbraucher zur Einsparung von Gas aufgerufen. Bisher ist die Versorgungssicherheit gewährleistet. Sollte es im beginnenden Winter dennoch zu Versorgungsausfällen kommen, ist im Einzelfall zu prüfen, ob die Miete gemindert werden kann. Auch Anpassungen aufgrund eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage zur Wahrung der Vertragsgerechtigkeit im Einzelfall sind dann denkbar.
