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Änderung des Bewertungsgesetzes – Höhere Immobilienwerte für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer zu erwarten
Mit dem Jahressteuergesetz 2022 soll das Bewertungsgesetz angepasst werden. Ein Regierungsentwurf liegt bereits zur Verabschiedung im Bundesrat vor. Damit will die Bundesregierung die Immobilienbewertung an das allgemeine (gestiegene) Marktniveau angleichen. In vielen Fällen wird der Wert von Grundbesitz für erbschaft- bzw. schenkungsteuerliche Zwecke durch die Gesetzesänderung spürbar steigen. Die neuen Regelungen sollen für alle Übertragungsvorgänge nach dem 31. Dezember 2022 gelten.
Änderung bei Schenkungen von Grundbesitz
Wird Grundbesitz unentgeltlich über eine Schenkung oder als Erbe übertragen, so bemisst sich die Höhe der Erbschaft- und Schenkungsteuer des übertragenen Grundbesitzes nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes. Dies gilt für Grundbesitz im Privatvermögen, kann aber auch für betriebliche Grundstücke relevant sein.
Das Bewertungsgesetz sieht für unbebaute und bebaute Grundstücke je nach Nutzungsart zur Bewertung das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren vor.
Änderungen im Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren findet insbesondere bei der Bewertung von vermieteten Immobilien Anwendung. Der Regierungsentwurf sieht dafür zwei wesentliche Änderungen vor. Bei der Ermittlung der Bewirtschaftungskosten soll die pauschale Wertermittlung, die bisher über einen Prozentsatz der Jahresmiete und abhängig von der Restnutzungsdauer bemessen wurde, wegfallen. Die Bewirtschaftungskosten sollen zukünftig in vorgegebenen Festbeträgen berücksichtigt werden.
Zudem sollen die pauschalen Liegenschaftszinssätze gesenkt werden. Dies führt zu höheren Kapitalisierungsfaktoren und somit zu einem höheren Grundstückswert, wenn die Gutachterausschüsse keine Zinssätze zur Verfügung stellen.
Änderungen im Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird angewendet, wenn für Grundstücke keine Vergleichswerte vorliegen und die Bewertung nicht im Ertragswertverfahren erfolgen kann. Das Sachwertverfahren wird durch zusätzliche Bewertungsfaktoren ergänzt:
- Durch den neu eingeführten Regionalfaktor sollen Lage und Beschaffenheit der zu bewertenden Grundstücke detaillierter berücksichtigt werden.
- Zudem sollen die Wertzahlen, mit denen die Sachwertfaktoren abgebildet werden sollen, erhöht werden.
- Sowohl für das Ertragswert- als auch das Sachwertverfahren sollen außerdem die Gebäudenutzungsdauern erhöht werden.
Anzunehmen ist, dass die Neuerungen auch beim Sachwertverfahren zu merklich höheren Grundbesitzwerten führen.
Fazit
Eine pauschale Aussage über die Höhe der zu erwartenden Wertänderungen ist aufgrund der vielen Einflussfaktoren auf die Bewertung von Grundbesitz nicht möglich. Es ist aber davon auszugehen, dass die bevorstehende Gesetzesänderung meist zu einer höheren Bewertung von Grundbesitz für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer führt. Dies wird bei einer unentgeltlichen Übertragung von Grundbesitz regelmäßig zu einer höheren Steuerbelastung führen, auch da individuelle Freibeträge früher aufgebraucht werden. Der Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts durch ein Bewertungsgutachten steht dem Steuerpflichtigen weiterhin offen. Bei bereits geplanten Schenkungen von Grundbesitz kann es sinnvoll sein, diese noch vor dem 31. Dezember 2022 umzusetzen. Wir empfehlen, dies jeweils im Einzelfall zu prüfen.
